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[樓市雜談] 都說疫情過后房價會上漲,是炒作嗎?

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發表于 2020-3-11 14:53:43 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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2020一場突如其來的疫情,讓房地產幾近“冰封”,中原地產研究中心的數據顯示:從1月下旬開始,大部分地產商的成交量比往年跌去近90%!全國防疫攻堅戰之后,除了餐飲、旅游、影視等行業,房地產受到顯著影響,至少有60個城市的售樓處暫停開放,雖然現在隨著全國各地的陸續復工復產,有些售樓處已經恢復開放,但現場實際到訪人數少。

按照慣例,每年的這兩三個月,房地產市場應該是已有一波購房小高峰,特別是三四線城市的樓盤,因為返鄉潮,會涌現出不小的購買力,但如今整個樓市可以說是突然“死亡”,即便前段時間,多家房企做出降價打折、直播售房、無理由退房等花式營銷,但都是雷聲大雨點小,真正的轉化多少也要打個問號

房子賣不出去,銷售業績和現金流自然受影響,全聯房地產商會春節時曾調研,某家房企單月銷售減少80億元,而以往每月可貨貸款4060億元,如今貸款金額也遭腰斬,單月資金缺口達到100億元以上,這還不算企業人員工資、待支付工程款、利息費用等剛性支出。

越賣不出去房,壓力越大,越會搞花式營銷,但這時候的市場不是簡單的一場營銷就能解決問題的,畢竟2020這一次的難,不是僅僅是房地產市場的難,已經涉及到了生活的方方面面,一場疫情,已經可以說影響到了眾多企業的決策和大眾的消費觀,如果你去街上走一走,就會發現,餐營業很多小檔口,都已經掛起了:鋪出租的字眼!有些企業已經熬不住了!越是這種時候,老實說,企業老板怕亂花錢,怕沒訂單也怕資金鏈斷了,步其他企業破產的后塵,但員工工資、場地、利息費用等剛性支出有不可少;而消費者同樣的,疫情期間眾多人是看著企業的日子不好過的,也擔心自己工資縮水甚至裁員,也不敢貿然消費,而日常消費支出還是得繼續的,生活支出、房貸車貸不可減少,在這種情況下,大眾似乎都明白了一個道理:只有手邊有錢,心里才會不慌!所以即便房地產策劃們如何折騰,市場上的表現依然難樂觀。

而這時候,市場上傳來一種聲音,那就是:疫情過后,將會出現一波的上漲。這種觀點的支撐主要依據有這么幾點說法:

其一,特殊時期,會對房地產的需求有“壓后”影響。2003年時候的SARS2008年的次貸危機都表現出這種現象,房地產市場在特殊時期,表現出異常低迷的現象,但隨著調控政策的松動原因,出現“報復性反彈”,房地產的黃金十年,是在SARS之后拉開的序幕,一波漲價高潮也在在次貸危機之后來臨,因此,這次的疫情也有可能出現一波漲價潮。

其二,調控政策松動。這是市場認為影響最大的因素,樓市是政策市,近期,為了應對疫情影響,各地房企和金融政策的確出現了一些松動跡象。第一時間出手的是蘇州,219日,蘇州宣布住宅(商住)地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價;超過市場指導價的,不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可。在這之后,全國多地出現了降低首套房首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼等政策,這些支持,能夠提振市場信心。

其三,融資利率走低。貨幣政策方面,220日,央行宣布一年期LPR下調10個基點,5年期下調5個基點。考慮到今年一季度的經濟形勢,有專家分析,政府大概率會出臺一些列如降息、降準等政策,房企的融資成本會出現明顯下降,消費者的還貸壓力也有所降低,能夠對樓市進行一定的刺激作用。

以上的觀點,似乎有一定道理,但卻漏了一點:20182019年,國家已經定調了“房住不炒”以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”!如果在這一前提的情況下,我們再進行一番分析,房地產已經經過了一波黃金時期的高速發展,國家在樓市方面,是重“穩”市場,特殊時期確實對樓市有所影響,但如今“穩”才是基調,所以不要期望房地產占用更多的資源,從各地的政策來看,目前,地方政府主要是針對受疫情影響的開發企業給予一定的扶持,主要針對供給側,對于需求側,還沒有政策出來。而且如果長期觀察樓市,會看到一個非常有規律的現象,市場預感房價會因為現階段的調控放松而上漲的時候,各級政府和各個管理部門都會出面,重申樓市“房住不炒”。適度微調樓市調控政策,并不具備推漲房價的因素,大規模的房地產刺激或者救市在“房住不炒”總政策面前是難以出現的,房價上漲過快的地方大概率是會被約談。
并且從最近多次的情況來分析,現在央行放出的水,都流向了哪里?流向實體企業,流向中小微企業,流向受這次疫情沖擊較大的餐飲、交通、住宿等行業

所以,這次疫情之后,房價會上漲,很大概率可能就是房地產企業在壓力面前、在花式營銷之后,樓市依舊“冰封”的情形下釋放出來的信息,給自己的一針鎮定劑!那些盼望放水刺激樓市,希望抄底大賺一筆的投機客們,還是清醒些為好吧!


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